Cela vaut-il la peine d’acheter une maison pour la louer ?

Acheter un bien immobilier et le mettre en location est-il vraiment un bon investissement ? Cette question est très fréquente dans le domaine de l’immobilier, tant dans le secteur universitaire que financier, et la réponse est « oui, mais ça dépend ! ». En effet, de nombreux professionnels indiquent cette voie comme une forme possible d’investissement productif, capable de générer une source de revenus régulière tout en conservant la propriété d’un actif tangible.

Quels sont les objectifs ?

Le marché locatif traverse une période complexe, caractérisée par deux âmes : d’une part, le nombre de demandes augmente, d’autre part, les loyers mensuels augmentent, surtout dans les grandes villes. Du point de vue du consommateur, cela signifie plus de concurrence et des coûts plus élevés à supporter, mais pour l’investisseur, ou pour ceux qui ont l’intention d’acheter une maison pour la louer, c’est un signe positif.

Il y a une demande, et les gains sont de plus en plus intéressants. Il est toutefois évident que la situation change en fonction de l’endroit où vous avez l’intention d’effectuer un investissement et du type de propriété à acheter. En outre, il convient d’évaluer le type de public cible que vous visez.

En effet, dans une ville universitaire avec un taux élevé et croissant d’étrangers, il pourrait être intéressant de se concentrer sur le logement des étudiants plutôt que sur une clientèle traditionnelle de familles ou de jeunes couples.

En revanche, dans une ville ou une zone pleine d’usines, de fabriques, ou dans laquelle on prévoit une expansion du tissu entrepreneurial, avec une augmentation conséquente de l’emploi, vous pourriez vous concentrer sur une propriété parfaite pour la classe moyenne, donc moins prétentieuse mais extrêmement pratique et fonctionnelle. En bref, avant de se lancer tête baissée dans un investissement immobilier, il est bon de réfléchir à ses objectifs et à son public cible.

La phase de recherche est fondamentale

Ceux qui ont l’intention d’acheter une maison pour la louer doivent adopter une approche différente de celle du consommateur qui cherche une maison pour y vivre.

En effet, alors que ces derniers baseront leurs évaluations sur leurs propres besoins, goûts et exigences, peut-être guidés par leurs tripes et leur cœur, l’investisseur doit utiliser sa tête et avoir une vision à long terme. C’est pourquoi la phase d’analyse et de recherche est fondamentale.

Il est nécessaire d’évaluer

• La localisation, basée non seulement sur ce qui existe actuellement – comme les services, les connexions, les activités commerciales, les écoles, les hôpitaux, etc. – mais aussi sur les futurs développements urbains, sociodémographiques et économiques possibles. Il est inutile d’investir dans une zone déprimée qui ne présente aucun signe évident de reprise, quelle que soit la beauté de la région. Elle se trouve peut-être dans une splendide station balnéaire, mais le tourisme est aujourd’hui au plus bas ;
• Les prix de l’immobilier, tant au niveau national que local. Là encore, vous devez analyser le prix actuel du marché, donc celui auquel vous devrez acheter, mais aussi les tendances futures. Si vous vous attendez, dans cette zone, à ce que les prix augmentent dans les années à venir, cela vaut peut-être la peine ;
• Réglementations et normes locales. Les taxes, les services, les plans réglementaires, tout ce qui dénote la condition économique et administrative d’une région ou d’une ville doit être vérifié avec soin. Malheureusement, dans notre pays, les impôts et la bureaucratie ne sont pas exactement les amis de ceux qui ont l’intention de faire des investissements.
  Cette phase si délicate achevée, vous pouvez passer à l’étape suivante : l’identification du bien à acheter.

Les maisons ne sont pas toutes les mêmes

Décider d’acheter une maison pour la mettre à profit ne signifie pas, nécessairement, acheter la moins chère, en minimisant la dépense initiale, pour la louer au premier qui passe. Toutes les maisons ne sont pas les mêmes, et ce n’est pas seulement une question d’argent.

Oui, car une maison de 140 m² construite en 1970 peut avoir un prix de vente similaire à celui d’un appartement de trois pièces de 70 m² récemment construit et jamais habité, mais cela ne signifie pas que les deux solutions sont équivalentes.

Cela peut paraître anodin, mais on oublie souvent son importance. Une maison de 140 mètres carrés de construction ancienne peut répondre aux besoins d’une famille nombreuse qui n’a pas de grandes possibilités économiques, tandis que l’appartement de trois pièces est parfait pour un jeune couple avec un enfant et qui préfère des solutions plus modernes.

Dans la dichotomie « maison ancienne contre maison neuve« , il faut également prendre en compte l’aspect de la soi-disant obsolescence technologique, que nous avons abordé dans un article que nous vous recommandons de lire. Vous pouvez le trouver ici.

En outre, il convient de procéder à une analyse financière minutieuse de la relation entre les risques et les rendements, qui a un impact évident sur les gains possibles. C’est pourquoi nous vous recommandons de demander l’avis d’un analyste financier spécialisé dans l’immobilier. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier afin de générer un revenu, vous devez examiner très attentivement le type de propriété à acheter.

Trouver le bon locataire n’est pas facile

Le succès ou non d’un investissement dépend de nombreux facteurs, certains contrôlables, d’autres moins (une crise soudaine dans le secteur, par exemple). Ce que vous pouvez faire, en revanche, c’est sélectionner avec soin les clients potentiels, les locataires à qui confier le bien, car de leur comportement et de leur capacité à gérer l’entretien courant dépend la préservation de la valeur de la maison.

En outre, dans une période historique caractérisée par une grave incertitude économique, il est rare de trouver un locataire ou une famille ayant un emploi stable et relativement sûr.

C’est pourquoi, depuis longtemps, nous demandons également aux intéressés des justificatifs de revenus, des reçus de paiement des services publics et, s’ils sont déjà locataires d’un autre bien, des reçus de paiement des charges mensuelles, afin d’effectuer un contrôle plus précis et de nous assurer qu’ils sont de bons payeurs.

Malheureusement, les statistiques nous indiquent que la recherche d’un locataire et la location d’un logement prennent plusieurs mois après la mise sur le marché de la propriété ; effectuer des vérifications approfondies pourrait prolonger encore ce délai. C’est pourquoi il est conseillé de tirer parti de certaines techniques de vente, en investissant du temps et des ressources dans la production d’une annonce convaincante et efficace, d’une séance photo professionnelle et, pourquoi pas, d’une intervention de home staging. Ce faisant, vous pourrez réduire les délais d’attente sans sacrifier la rigueur dans la recherche du locataire idéal.